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万字精选长文,带你深入解读房地产土地投资测算路径(附下载)

发布时间:2021-03-15      游览量:6502

对于房地产公司来说,一个项目能不能赚钱,在拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目,根本决定因素就是预测能否赚钱,不赚钱是不会做的。问题是怎么做预测呢?这就要靠“土地投资测算”了。

 

01 单次速测,效率低下

速测虽然简单,但测算前要先设置好土地成本、各业态建造成本、销售物业成本、各业态售价等很多个测算因子,一次测算生成一条结果,对应一个净利润率。

 

通常,是在Excel里面把模板和公式先设置好,然后手工设置因子的值,由Excel计算出结果。

 

但是,在Excel里面一次只能为每一个因子设置一个值,你不知道要怎么设置这些因子,才能一次性计算出一个符合要求的结果。

 

所以,你只能靠经验,甚至靠猜测,设置一次,计算一次,结果不符合要求?重来一遍,如此反复,直到刚好“碰”到合适的结果。


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是不是觉得很繁琐?也很不科学?

 

没错,这是房地产公司土地投资速测的最大痛点。

 

通过Excel手工测算的方式,效率非常低下,完全靠经验和运气计算,存在非常大的投资风险。

 

02 批量速测,精准筛选

解决这个痛点的思路也很简单:

 

一次性为每一个因子设置多个可能的值,由系统自动测算出所有可能的结果,然后你再从结果中筛选出想要的数据。

 

这个思路可以通过建设“线上测算平台”来实现。

 

一个因子如果设置多个可能的值,多个因子综合测算出来就是成千上万条结果。

 

通过线上测算平台,所有的计算都是在服务端进行,1分钟可以快速测算出1万5千多种结果。


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然后,你可以按照不同的查询条件组合查询测算结果,在结果中基于净利润率等核心指标筛选出针对地块更适合的5-10个方案。

 

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最后,以结果为导向,逆向筛选出符合要求的特定方案及对应参数。


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通过这种方式进行速测,好处多多。

 

可以把握投资先机,整个投资估算过程从超过10天压缩到1、2天完成,能够及时答复政府邀约,避免机会流失。

 

可以量化投资风险,能够遍历各种因子可能性,从成千上万种结果中筛选最佳方案,同时通过平台可以提高计算准确度,避免投资失误。

 

可以提高一线公司竞争力,围绕选定的方案倒逼各部门探索参数极限,减少无效沟通,提高决策效率。

 

03 模板公式,直接使用

那么,平台该如何建设?原来保存在Excel里面的模板和公式怎么办?

 

其实,任何一款主流的BI工具都可以用来搭建这个平台,也支持模板和公式导入到BI里面使用。

 

关键的问题是:一些公式里面的Excel函数,很多BI工具不能够兼容!

 

只要有一个不兼容,就会增加很多的改造工作量,甚至无解。

 

例如,不兼容的常见函数有Sumif、EOMONTH、IRR、EDATE等。

 

如果不用导入,直接利用Excel原来的模板和公式呢?

 

是的,这种方法就是完美的解决之道。

 

Smartbi以“真Excel”为特色,报表使用Excel作为设计器。模板和公式直接复用,不存在导入不兼容的问题。

 

04 详测版本,性能提升

速测没有考虑资金的时间价值,而房地产投入资金多,开发周期长,仅靠速测是不够的。因此每个地产公司需要一套Excel测算报表模拟项目整个开发过程,计算各节点投入、回款、现金流、利润、内部收益率等财务指标,也就是详测。

 

详测比速测复杂得多,一套Excel测算报表包含20多张报表,上10万条公式。

 

这些公式交叉引用,逻辑复杂,重新配置和开发都很困难,而且还无法动态更新。

 

因为公式太多,测算一次要一个小时以上,效率极低,还很容易卡死。

 

在这种情况下,更加需要一个线上的测算平台来实现。

 

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项目测算人员通过【集团输入页】设置标准,提高填报效率,再通过【测算输入页】选择测算标准,填写项目基本信息,即可进行详测。系统会依次输出各张测算报表,点击相应的报表菜单即可查看。同时,可以保存不同版本的测算结果,快速对比。

 

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基于Smartbi建设的线上测算平台,单次详测从50分钟压缩到30秒

 

而且,上10万条公式直接复用,还可以动态更新

 

上10万条公式,如果需要导入到平台,肯定是无法完全兼容的。

 

对于详测来说,Smartbi使用Excel作为报表设计器的优势更加明显。

 

05 数据大屏,运营监控

项目投资测算的结果数据,利用Smartbi提供的可视化工具制作成数据大屏,可以作为一个管理标尺应用于后续的项目运营管理阶段,跟踪投资收益与计划达成情况是否有偏差。


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房地产项目投资数额巨大,项目建设周期长、牵涉面广、所含工程项目多,靠盲目投资是不可能达到预期经济效益的。特别是目前房地产企业处于激烈的市场竞争中,要在竞争中求生存求发展,只有对项目进行详细、可靠的投资测算,才能使投资决策建立在科学合理的基础上,使项目具有一定的可行性。而一个方便快捷、性能强大的线上测算平台,便是房地产企业进行投资测算的强有力保障。

以上是思迈特软件的技术分享,希望对你有所帮助!


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