三道红线背景下,房地产企业如何实现“管理红利“?
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三道红线背景下,房地产企业如何实现“管理红利“?

发布时间:2021-04-28      游览量:430

2020年8月20日住建部与央行提出三道红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1,房地产企业对“三道红线”的踩线情况直接影响其有息债务扩张规模。如果三道红线全部触及,房企的有息负债就不能再增加;触及两条,有息负债规模年增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;均未触及,不得超过15%。

由此可见,房地产行业早已跨过野蛮、粗放的发展阶段,躺赢的红利时代已经结束,接下来面临着正如万科董事长郁亮所说的“管理红利”时代。


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管理是房地产永恒的核心话题,在增速放缓、融资成本越来越高的情况下,如何精准利用管理、保证企业健康增长,成为每家房企必须要去面对的问题。就像郁亮在万科南方区域媒体会上说的那样,未来行业对企业管理和运营能力也提出了更高的要求。


而要提高房地产企业的管理和运营能力,从而实现“管理红利“,数据化运营必不可少。具体来说,就是要提高数据处理效率、提高数据分析水平和实现智能化运营。



一、提高数据处理效率


数据是数据化运营的基础,数据的处理效率关系到整个数据化运营的成效。很多房企的数据处理还停留在手工阶段,从业务系统把数据导到Excel里面进行加工汇总,整个过程效率低下,还容易出错。以富力地产为例,之前每个地区公司生成报表要做两步工作,先把基础数据从业务系统导出来,再通过Excel对数据进行加工。然后再把报表上报到集团,集团还要进行手工汇总,整个流程要花6到7天才能完成。后来富力地产采用Smartbi建设报表平台,通过Smartbi自动采集数据,自动生成报表再自动上传到集团,效率的提升非常明显。


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提升数据处理效率的另外一个典型应用是测算。对于房地产公司来说,一个项目能不能赚钱,在拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目,就要靠“土地投资测算”了。传统通过Excel手工测算的方式,效率非常低下,完全靠经验和运气计算,存在非常大的投资风险。通过“线上测算平台” 一次性为每一个因子设置多个可能的值,由系统自动测算出成千上万条结果,再从结果中筛选出想要的数据。因为所有的计算都是在服务端进行,所以1分钟可以快速测算出1万5千多种结果。然后再按照不同的查询条件组合查询测算结果,在结果中基于净利润率等核心指标筛选出针对地块更适合的5-10个方案。使用Smartbi搭建的线上测算平台,使整个投资估算过程从超过10天压缩到1、2天完成,取得了立竿见影的效果。



二、提高数据分析水平


在房地产业务运营的每一个阶段,都可以通过数据分析来辅助决策,提升管理能力。在拿地阶段,可以分析该区域的人口、就业、收入、历史销售情况等环境大数据来判断未来的房价走势,让拿地更加精准;在设计阶段,可以分析不同人群的产品喜好、地域因素等数据,使设计出来的产品更加符合客户需求;在营销阶段,通过客户画像和渠道匹配,使广告投放更加精准;在工程阶段,通过分析施工数据、成本数据等可以对工程的施工过程进行监控。


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房地产公司通过数据分析实现精准决策的案例比比皆是,数据分析已经成为房企在新形势下降本增效的必要手段。对于商业地产来说,通过分析购物广场的招商完成情况、一线品牌入住率等可以提高招商质量,吸引更多客流量,通过客流进行租金定价可以实现利润最大化。还可以分析活动对客流的影响,来提高活动策划的效果,吸引更多一线品牌入驻,形成良性循环。通过数据分析使整个商业地产健康运营,提高租金达成率,最终实现资产升值。例如印力集团携手Smartbi建设BI数据大屏,通过营销,人力、成本,财务,质监等全方位的数据分析应用,满足印力集团跨项目、跨单位、跨地域的经营管理需求,提升企业经营管理和战略决策水平。



三、实现智能化运营


智能化运营目的是打通整个企业内部的数字基建,打通企业内部的数据流,把企业的业务流、管理流打通,是数据化运营的最高目标。房企旗下的物业企业,这种紧迫性更强,因为物业管理的很多场景是比较容易实现智能化的。在这里,有一个非常典型的案例。

重庆市江北嘴物业联合Smartbi建设不动产设备设施运营管理平台实时监控设备设施运行状态,实现建筑全生命周期管理,同时转型实现智慧物业生态圈。运营管理平台主要应用在物联网设备设施管理,将每一设备的运行状态进行过程化、参数化,实时采集数据,给出预警、诊断与解决方案,利用大数据模型对采集数据进行分析挖掘。目前,运营管理平台已经实现了远程抄表、跨平台展示,数据实时更新、预警提醒等功能。


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房地产企业在三道红线的背景下,为了实现“管理红利”,还需要从本土优势品牌、产品影响力、团队塑造及人才等多方面入手,但数据化运营作为基本的手段已经是迫在眉睫。也许,随着房地产管理红利的释放,重视数据化运营的房企将会走得更稳、更远,也终将迎来新的春天。


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